Ein Rohrbruch im Strang, durchnässter Estrich in der Wohnung darunter, drei Eigentümer mit drei Meinungen. Kaum eine Frage bindet in der WEG-Verwaltung so viel Zeit wie die nach der Zuständigkeit - und kaum eine lässt sich mit etwas Vorbereitung so zuverlässig entschärfen.
Die Grenze verläuft an der Leitung, nicht an der Wand
Als Faustregel gilt: Leitungen, die der Versorgung mehrerer Einheiten dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das sind die senkrechten Stränge durch das Gebäude und die Grundleitungen. Ab der Abzweigung in die einzelne Wohnung kann Sondereigentum vorliegen.
Diese Faustregel ersetzt nicht den Blick in die Teilungserklärung: Sie kann die Zuordnung im Detail abweichend regeln und geht der Faustregel insoweit vor. Ihre Grenze zieht aber § 5 Absatz 2 WEG. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind zwingend Gemeinschaftseigentum - auch dann, wenn sie innerhalb einer Wohnung verlaufen. Eine Teilungserklärung, die solche Bauteile zu Sondereigentum erklärt, ist insoweit nichtig. Für den Strang, der mehrere Einheiten versorgt, heißt das: Er bleibt Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht.
Für die Begriffe selbst - Strang, Steigleitung, Fallleitung, Anbindeleitung - lohnt sich eine kurze Sortierung, weil die Zuordnung genau an diesen Bezeichnungen hängt.
Zuständig ist, wem das Bauteil gehört - nicht, wo es tropft
Der häufigste Denkfehler: Der Schaden ist in Wohnung 3 sichtbar, also sei Wohnung 3 zuständig. Maßgeblich ist aber die Ursache, nicht der Ort des Wasserflecks. Ein undichter Strang ist Gemeinschaftseigentum, auch wenn er nur in einer einzigen Wohnung Schaden anrichtet.
Deshalb ist die erste Frage nach jedem Wasserschaden in der WEG nicht „wer zahlt", sondern „wo verlief die Ursache". Erst wenn das geklärt ist - im Zweifel durch eine Leckortung -, lässt sich die Zuständigkeit sauber zuordnen. Alles davor ist Spekulation, und Spekulation erzeugt Streit.
Was die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt
Hier liegt die gute Nachricht, die viele Beiräte nicht kennen: Die verbundene Wohngebäudeversicherung einer Eigentümergemeinschaft versichert in der Regel das gesamte Gebäude - einschließlich der Bestandteile, die zum Sondereigentum gehören. Estrich, Bodenbeläge, Innenputz und fest verbaute Sanitärobjekte fallen üblicherweise darunter.
Nicht gedeckt ist der bewegliche Hausrat. Dafür ist die Hausratversicherung des Bewohners zuständig - die Abgrenzung läuft in diesem Fall zwischen den Versicherungssparten, nicht zwischen den Eigentumsformen. Beide Achsen zu verwechseln, ist die zweite häufige Fehlerquelle.
Der Selbstbehalt: klären, bevor es brennt
Zahlt die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft einen Schaden, der im Sondereigentum eingetreten ist, stellt sich die Frage nach dem Selbstbehalt: Trägt ihn die Gemeinschaft, oder trägt ihn der betroffene Eigentümer?
Der Bundesgerichtshof hat das entschieden: Den Selbstbehalt tragen alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, auch wenn der Schaden im Sondereigentum eingetreten ist. Er teilt als Kosten der Gemeinschaft das Schicksal der Prämie (Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21). Abweichen kann die Gemeinschaft davon nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG durch Beschluss. Für die Verwaltung heißt das: Ohne Beschluss gilt die gemeinschaftliche Tragung; ein abweichender Verteilungsschlüssel gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung - nicht in den laufenden Schadenfall.
Der Mietausfall gehört dem Eigentümer
Eine Position wird fast immer vergessen. Der Gebäudeschaden ist Sache der Gemeinschaft, der Mietausfall trifft aber den einzelnen Eigentümer. Er wird über dieselbe Gebäudeversicherung abgewickelt, sofern diese ihn umfasst, muss aber gesondert beziffert und belegt werden. Meldet nur die Verwaltung den Gebäudeschaden, bleibt die Position leer - und Monate später fragt der Eigentümer nach.
Was Streit tatsächlich verhindert
Nicht die bessere Argumentation, sondern die frühere Dokumentation. Wenn Ursache, Verlauf und betroffene Bauteile von Anfang an festgehalten sind - Fotos, Leckortungsbericht, Terminhistorie -, ist die Zuordnung meist unstrittig. Streit entsteht fast ausschließlich dort, wo nachträglich rekonstruiert werden muss, was eigentlich passiert ist.
Dieser Beitrag ordnet die übliche Systematik ein. Maßgeblich sind im Einzelfall die Teilungserklärung, die Beschlusslage der Gemeinschaft und die Versicherungsbedingungen; eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.