Wenn der Mieter mindert, entsteht beim Eigentümer ein Loch. In der Eigentümerversammlung wird daraus regelmäßig eine unangenehme Frage: Wer kommt eigentlich für die entgangene Miete auf? Die Antwort steht nicht im Mietrecht, sondern im Versicherungsvertrag - und sie wird häufig übersehen, weil niemand sich zuständig fühlt.
Zwei Begriffe, die verwechselt werden
Die Mietminderung ist das Recht des Mieters, bei einem Mangel weniger zu zahlen. Sie folgt aus § 536 BGB und tritt kraft Gesetzes ein. Wann und in welcher Höhe gemindert werden darf, ist eine mietrechtliche Frage.
Der Mietausfall ist die Folge davon beim Eigentümer: die Miete, die ihm entgeht. Ob und wie er ersetzt wird, ist eine versicherungsrechtliche Frage. Beides beschreibt denselben Vorgang aus zwei Richtungen - und genau deshalb landet der Mietausfall so oft zwischen den Stühlen.
Die Wohngebäudeversicherung deckt ihn in der Regel mit
In den marktüblichen Wohngebäudebedingungen ist der Mietausfall eine eigene Position, nicht Teil der Reparaturkosten. Voraussetzung ist ein versichertes Ereignis und dass Räume dadurch unbewohnbar oder nur eingeschränkt nutzbar sind.
Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens ist die Erstattung zeitlich begrenzt - üblich sind Zeiträume in der Größenordnung von zwölf bis vierundzwanzig Monaten, je nach Vertrag. Zweitens endet sie mit dem Zeitpunkt, zu dem die Räume wieder benutzbar wären, nicht mit dem Tag, an dem tatsächlich wieder vermietet wird. Wer die Wiederherstellung schleifen lässt, verliert den Anspruch für die Verzögerung.
Wohnt der Eigentümer selbst in der Wohnung, entsteht kein Mietausfall. Die Bedingungen ersetzen dann den ortsüblichen Mietwert der selbst genutzten Wohnräume einschließlich der fortlaufenden Nebenkosten - unter diesem Stichwort steht die Position auch im Vertrag, nicht unter „Nutzungsausfall“. Anders als beim vermieteten Objekt gilt eine zusätzliche Einschränkung: Der Mietwert wird nicht ersetzt, soweit dem Eigentümer zuzumuten ist, sich bis zur Wiederherstellung auf einen benutzbar gebliebenen Teil der Wohnung zu beschränken.
Die Besonderheit in der WEG
Hier entsteht der häufigste Fehler. Der Gebäudeschaden ist Sache der Gemeinschaft, der Mietausfall trifft aber den einzelnen Eigentümer. Die Verwaltung meldet den Gebäudeschaden - der betroffene Eigentümer muss seinen Mietausfall jedoch gesondert beziffern und belegen.
Wird das nicht ausdrücklich angestoßen, passiert schlicht nichts: Die Gebäudeposition wird reguliert, die Mietausfallposition bleibt leer, und Monate später fragt der Eigentümer nach. Für die Verwaltung ist es deshalb sinnvoll, betroffene Eigentümer aktiv auf die Position hinzuweisen - das kostet eine E-Mail und verhindert einen Vorwurf.
Was der Versicherer sehen will
- Mietvertrag - als Nachweis der vereinbarten Miete.
- Mietkonto oder Kontoauszug - als Nachweis, dass tatsächlich weniger gezahlt wurde.
- Minderungsanzeige des Mieters mit Quote und Zeitraum.
- Nachweis der Beeinträchtigung im fraglichen Zeitraum - dafür taugen Trocknungsprotokolle, Fotos und die Terminhistorie der Gewerke.
Das letzte Dokument ist das, was in der Praxis am häufigsten fehlt. Es entsteht nicht nachträglich, sondern nur, wenn während der Abwicklung jemand mitschreibt.
Der wirksamste Hebel ist die Zeit
Der Mietausfall ist ein Produkt aus zwei Faktoren: Minderungsquote mal Dauer. Die Quote ergibt sich aus dem Grad der Beeinträchtigung und ist kaum verhandelbar. Die Dauer dagegen entsteht aus Wartezeiten - bis die Leckortung beauftragt ist, bis die Trockner stehen, bis der Fliesenleger kommt, bis der Versicherer freigibt.
Genau dort liegt der Unterschied zwischen einer Abwicklung, die vier Wochen dauert, und einer, die drei Monate dauert - bei identischem Schaden. Eine klare Gewerke-Reihenfolge ohne Leerlauf ist deshalb kein Komfort für den Mieter, sondern unmittelbarer Werterhalt für den Eigentümer.
Dieser Beitrag ordnet die Begriffe und den üblichen Vertragsrahmen ein. Was Ihr konkreter Vertrag deckt, steht in Ihren Bedingungen; eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
Jede gesparte Woche ist gesparte Miete.
Wir takten Leckortung, Trocknung und Wiederherstellung ohne Leerlauf und dokumentieren den Verlauf so, dass die Mietausfallposition belegbar ist. Für Verwaltung und Eigentümer kostenfrei.
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