Direktantwort: Wasser stoppen, elektrische Gefahren ausschließen, den unveränderten Schaden fotografieren, Bewohner informieren und den Versicherungsfall nach den Vertragsbedingungen unverzüglich melden. Danach folgen Ursachenklärung, Trocknung und erst nach dokumentierter Freigabe die Wiederherstellung.
Was ist in den ersten Stunden zu tun?
Akute Gefahrenabwehr und zumutbare Schadenminderung dürfen nicht bis zur Versicherungsmeldung warten. Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der Rettungsobliegenheit können unter den Voraussetzungen des § 82 VVG Rechtsfolgen entstehen. Die Erst-Checkliste umfasst:
- Wasserzufuhr absperren - am betroffenen Strang, ersatzweise am Hauptanschluss.
- Strom in nassen Bereichen abschalten, bei Wasser an Steckdosen oder Verteilungen unbedingt.
- Schadensumfang fotografieren, bevor abgepumpt oder beräumt wird. Beweissicherung für Versicherer und Gutachter.
- Bewohner informieren, betroffene Räume sichern, Folgeschäden an Möbeln und Bodenbelägen minimieren.
- Notdienst beauftragen, wenn sich die Ursache nicht sicher stoppen lässt. Ob Kosten ersetzt werden, richtet sich nach Vertrag, Erforderlichkeit und Nachweis.
Was gehört in die erste Schadenmeldung?
Die Anzeige sollte unverzüglich nach den vereinbarten Bedingungen erfolgen. Drei Punkte gehören in jede saubere Erstmeldung:
- Schadensbeschreibung: was, wo, wann - mit Strang, Geschoss und Wohneinheit.
- Schadensursache, soweit erkennbar: Rohrbruch, Eckventil, Armatur, Frostschaden, Rückstau. Spekulationen vermeiden - „Ursache wird im Rahmen der Schadensaufnahme festgestellt".
- Erstdokumentation: Fotos, Skizze, Mieterprotokoll.
Parallel die Eigentümergemeinschaft oder den Einzeleigentümer informieren - schriftlich, mit Datum. Bei WEG-Verwaltung im nächsten Verwaltungsbeirats-Reporting protokollieren.
Welche Gewerke werden in welcher Reihenfolge beauftragt?
Wenn Gewerke in der falschen Reihenfolge oder ohne abgestimmte Freigaben arbeiten, können Doppelfahrten, zusätzliche Schäden und strittige Stunden entstehen.
Die übliche Reihenfolge bei einem Leitungswasserschaden im Mehrfamilienhaus:
- Sanitär/Heizung: Leckortung und Reparatur der Schadensursache.
- Trocknung: Feuchteumfang messen, Verfahren festlegen und bis zur dokumentierten Freigabe trocknen. Die Dauer folgt Messwerten und Aufbau, nicht einem pauschalen Wochenwert.
- Wiederherstellung: Estrich, Fliesen, Maler, Bodenbeläge - erst nach Freigabe der Trocknungsfirma.
- Schlussabnahme: Foto-Dokumentation, Restfeuchtemessung, Übergabeprotokoll mit Mieter.
Ausführlich behandeln wir die Gewerke-Logik in einem eigenen Beitrag: Gewerke koordinieren beim Wasserschaden.
Welche Unterlagen gehören in die Schadenakte?
Versicherer kürzen Leistungen nicht selten, weil die Dokumentation lückenhaft ist. Eine vollständige Schadenakte besteht aus:
- Schadensanzeige mit Eingangsbestätigung
- Foto-Bautagebuch ab Erstaufnahme
- Ursachenbericht des ausführenden Sanitärbetriebs
- Trocknungsprotokolle inkl. Restfeuchtemessungen
- Angebote, Beauftragungen, Rechnungen aller Gewerke
- Abnahmeprotokoll mit Mieter
Wer trägt welche Kosten?
Bei Leitungswasserschäden im Mehrfamilienhaus überschneiden sich Wohngebäude- und Hausratversicherung. Faustregel:
- Wohngebäudeversicherung: alles fest mit dem Gebäude verbunden (Leitungen, Estrich, Bodenbeläge, Tapeten, Türen, Sanitärobjekte, Einbauküchen je nach Vertrag).
- Hausratversicherung des Mieters: bewegliche Einrichtung des Mieters.
- Privathaftpflicht des Verursachers: bei Schäden, die ein Bewohner schuldhaft verursacht hat.
Die Abgrenzung übernimmt der Versicherer. Die Aufgabe der Verwaltung ist saubere Schadensaufnahme und Dokumentation - nicht juristische Bewertung.
Wann ist externe Schadenabwicklung organisatorisch prüfenswert?
Wer als Verwaltung mehr als ein bis zwei Wasserschäden pro Monat im Bestand hat, kommt mit interner Bearbeitung schnell an Grenzen. Operative Schadenabwicklung lässt sich auslagern: Schaden wird einmal strukturiert übergeben, ein Ansprechpartner übernimmt Angebote, Beauftragung, Koordination, Versicherer-Kommunikation und Dokumentation. Wie viel Arbeitszeit frei wird, berechnet der Entlastungsrechner für Hausverwaltungen.
Wir beschreiben das Modell auf der Leistungsseite: Schadenmanagement für Hausverwaltungen.
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