Die Trinkwasserverordnung sagt, welche Qualität am Wasserhahn ankommen muss. Sie sagt nicht, wie man das erreicht. Diese Lücke füllt die VDI 6023 - und für Hausverwaltungen steht darin eine Anforderung, die im Alltag regelmäßig unerfüllt bleibt, ohne dass es jemandem auffällt.
Welche Fassung gilt - und warum das wichtig ist
Für Blatt 1 gilt die Ausgabe 2023-09. Sie ersetzte die Ausgabe 2022-09, die ihrerseits die über ein Jahrzehnt gebräuchliche VDI/DVGW 6023:2013-04 ablöste.
Das ist mehr als eine Formalie. Viele Unterlagen, Musterverträge und Leistungsverzeichnisse in Verwaltungen verweisen noch auf die Fassung von 2013. Wer sich darauf beruft, arbeitet mit einem überholten Stand - und im Streitfall zählt der aktuelle. Das neue Blatt 1 ist mit 38 Seiten deutlich schlanker als die 62 Seiten davor, unter anderem weil Betrieb und Instandhaltung in eigene Blätter ausgelagert wurden.
Ein Wort zur Verbindlichkeit: Die VDI 6023 ist kein Gesetz. Sie gilt aber als allgemein anerkannte Regel der Technik. Praktisch heißt das: Wer sie einhält, erfüllt die Anforderungen der Trinkwasserverordnung regelmäßig mit. Wer davon abweicht, muss begründen, warum das Ergebnis ebenso sicher ist - die Begründungslast kehrt sich um.
Der Punkt, der jede Verwaltung mit Leerstand trifft
Der zentrale Begriff heißt bestimmungsgemäßer Betrieb: der Betrieb der Installation über alle Entnahmestellen unter Einhaltung der bei Planung und Errichtung zugrunde gelegten Bedingungen - Nutzungshäufigkeit, Entnahmemengen, Gleichzeitigkeit.
Übersetzt in eine Zahl: Wasserwechsel spätestens alle 72 Stunden. Wird das durch die normale Nutzung nicht erreicht, sind Maßnahmen erforderlich - organisatorisch über einen Spülplan oder technisch über zeitgesteuerte Spüleinrichtungen.
Und genau hier entsteht die Lücke im Verwaltungsalltag:
- eine leerstehende Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen,
- ein Gäste-WC, das seit Monaten niemand benutzt,
- eine Einheit im Erbfall oder im Verkaufsprozess,
- Waschküche oder Hausanschlussraum mit selten genutzter Zapfstelle.
In all diesen Fällen ist der Wasserwechsel nicht gewährleistet. Wer Leerstand verwaltet, ohne das geregelt zu haben, hat eine offene Flanke - unabhängig davon, ob je etwas passiert. Der Aufwand, sie zu schließen, ist klein: ein dokumentierter Spülplan mit Zuständigkeit und Nachweis. Der Aufwand, sie im Schadenfall zu erklären, ist es nicht.
Die Temperaturen - und die unterschätzte Kaltwasserseite
Für die Planung nennt die Richtlinie klare Werte:
- Trinkwasser kalt: so kalt wie möglich, höchstens 25 °C
- Trinkwasser warm: mindestens 55 °C
Zu den Ausnahmen verweist die Richtlinie auf DIN 1988-200 und das DVGW-Arbeitsblatt W 551.
In der Praxis wird fast immer über die Warmwasserseite gesprochen - Speichertemperatur, Zirkulation, Legionellenschaltung. Die häufigere Ursache für Probleme ist aber die unbeabsichtigte Erwärmung des Kaltwassers: Kalt- und Warmwasserleitung im gemeinsamen Schacht, Leitungsführung über Fußbodenheizungen, ungedämmte Abschnitte in warmen Kellerräumen. Der kritische Temperaturbereich für Legionellenwachstum liegt zwischen den beiden Grenzwerten - eine auf 28 °C erwärmte Kaltwasserleitung ist deshalb ein ebenso ernstes Thema wie ein zu kühler Speicher.
Für die Verwaltung ist das ein Argument, bei einer Strangsanierung nicht nur die Rohre zu tauschen, sondern die Leitungsführung und Dämmung mit bewerten zu lassen. Wer die alte Trasse eins zu eins nachbaut, baut den Temperaturfehler mit ein.
Nach der Sanierung: die Hygiene-Erstinspektion
Wird eine Trinkwasser-Installation neu errichtet oder erneuert, entsteht ein neues System - und das muss hygienisch in Betrieb genommen werden. Die Hygiene-Erstinspektion prüft nach der Befüllung, ob die Voraussetzungen für den bestimmungsgemäßen Betrieb vorliegen, ob also korrekt geplant und ausgeführt wurde. Dazu gehört eine mikrobiologische Untersuchung an repräsentativen Entnahmestellen.
Für Hausverwaltungen ist das der praktisch wichtigste Berührungspunkt mit der VDI 6023. Nach einer Strangsanierung ist sie kein optionaler Zusatz, sondern Teil einer ordentlichen Übergabe - und sie gehört ins Leistungsverzeichnis, nicht in eine Nachtragsdiskussion.
Wer darf was: Kategorie A und B
Blatt 2 der Richtlinie regelt die Hygieneschulung und unterscheidet zwei Qualifikationsstufen:
- Kategorie A - für Planer, Betreiber und Hygieneverantwortliche mit umfassender Verantwortung.
- Kategorie B - für das ausführende Personal, Installateure und Monteure.
Bei der Vergabe von Sanierungsleistungen ist das eine sinnvolle Frage: Welche Qualifikation bringen die tatsächlich eingesetzten Personen mit? Sie gehört in die Ausschreibung, nicht auf die Baustelle. Betrieb und Instandhaltung behandelt Blatt 3 gemeinsam mit VDI 3810 Blatt 2, die Gefährdungsanalyse ist Gegenstand von Blatt 4.
Was eine Verwaltung konkret tun kann
- Leerstand erfassen. Welche Einheiten und Entnahmestellen erreichen den Wasserwechsel nicht von selbst?
- Spülplan aufsetzen - mit benannter Zuständigkeit, Intervall und Nachweis. Ein Plan ohne Dokumentation ist im Zweifel kein Plan.
- Temperaturen prüfen lassen, insbesondere auf der Kaltwasserseite an kritischen Punkten.
- Bei Sanierungen die Inbetriebnahme mit ausschreiben - Spülung, Hygiene-Erstinspektion, Probenahme und Dokumentation.
- Unterlagen aktualisieren, die noch auf VDI/DVGW 6023:2013-04 verweisen.
Dieser Beitrag ordnet die Anforderungen für die Praxis ein. Verbindlich ist der Text der Richtlinie in der jeweils gültigen Fassung; im Zweifelsfall entscheidet er, nicht diese Zusammenfassung.
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