Welche Pflichten hat die Hausverwaltung bei Legionellenbefall?

Ist der technische Maßnahmenwert erreicht oder überschritten, muss der Betreiber unverzüglich das Gesundheitsamt anzeigen und die betroffenen Verbraucher informieren, unverzüglich Untersuchungen zur Ursachenaufklärung einschließlich Ortsbesichtigung veranlassen und unverzüglich eine schriftliche Risikoabschätzung nach § 51 Abs. 1 TrinkwV erstellen lassen - seit der TrinkwV 2023 der gesetzliche Begriff für die frühere Gefährdungsanalyse. Anschließend sind die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen und lückenlos zu dokumentieren; eine gesetzliche Vier-Wochen-Frist gibt es nicht, das Gesundheitsamt kann aber im Einzelfall Fristen setzen.

Ab welchem Legionellen-Wert müssen Maßnahmen ergriffen werden?

Der technische Maßnahmenwert nach Trinkwasserverordnung liegt bei 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter. Wird dieser Wert überschritten, sind Meldung, Gefährdungsanalyse und Maßnahmen verpflichtend.

Wie oft muss auf Legionellen geprüft werden?

Untersuchungspflichtig sind nach § 31 TrinkwV vermietete oder öffentlich genutzte Gebäude, in denen eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betrieben wird (Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle) und in denen Duschen oder andere Aerosolbildner vorhanden sind. Der Turnus beträgt bei gewerblicher Tätigkeit - also bei Vermietung - drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit ein Jahr. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ausschließlich selbst genutzte Gebäude sind ausgenommen.

Wer haftet bei einem Legionellenschaden?

Die Haftung kann den Verwalter persönlich treffen, wenn Prüf-, Melde- oder Handlungspflichten verletzt wurden. Gerichte haben bei nachgewiesener Fahrlässigkeit Schadenersatz zugesprochen. Eine lückenlose Dokumentation aller Messungen, der Gefährdungsanalyse und der Maßnahmen ist der wichtigste Haftungsschutz.

Legionellen: Pflichten für Hausverwaltungen 2026

Ein Anruf vom Labor, ein Brief vom Gesundheitsamt - der technische Maßnahmenwert für Legionellen ist überschritten. Für viele Hausverwaltungen beginnt damit ein Prozess, der von Unsicherheit geprägt ist: Was genau muss ich tun? In welcher Reihenfolge? Wie schnell? Und wer haftet, wenn etwas schiefgeht?

Dieser Leitfaden gibt Ihnen als Hausverwaltung einen klaren Fahrplan an die Hand - Schritt für Schritt, mit konkreten Fristen und Handlungsempfehlungen.

Legionellen - Warum sie gefährlich sind und woher sie kommen

Legionellen sind Bakterien, die natürlich im Wasser vorkommen, aber in erwärmtem Wasser zwischen 25 und 45 Grad Celsius ideale Wachstumsbedingungen finden. Gefährlich werden sie, wenn kontaminiertes Wasser als feiner Nebel eingeatmet wird - typischerweise beim Duschen. Die daraus resultierende Legionärskrankheit ist eine schwere Lungenentzündung mit einer Sterblichkeitsrate von fünf bis zehn Prozent.

Ihre gesetzlichen Pflichten als Betreiber

Nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind Sie verpflichtet, alle drei Jahre eine Legionellenuntersuchung durchzuführen. Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE pro 100 Milliliter.

Sofort: Meldung an das Gesundheitsamt und Information der betroffenen Mieter.
Unverzüglich: Ursachenaufklärung mit Ortsbesichtigung und schriftliche Risikoabschätzung nach § 51 Abs. 1 TrinkwV (bis 2023: Gefährdungsanalyse).
Im Anschluss: Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen.
Fortlaufend: Dokumentation aller Maßnahmen und Ergebnisse.

Die Gefährdungsanalyse: Herzstück der Sanierung

Wichtig: Lassen Sie die Gefährdungsanalyse von einer unabhängigen Stelle erstellen - nicht von der Firma, die anschließend die Sanierung durchführen möchte.

Haftungsrisiken

Die Haftung bei Legionellenschäden kann den Verwalter persönlich treffen. Dokumentieren Sie lückenlos.

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