Zwölf Positionen, an denen sich Sanierungsangebote unterscheiden.
Zwei Angebote für dieselbe Strangsanierung liegen regelmäßig um mehr als die Hälfte auseinander – meistens, weil sie nicht dasselbe anbieten. Diese Liste geht die Stellen durch, an denen das passiert. Sie können sie direkt neben Ihr Angebot legen.
Die zwölf Positionen
Wir führen nicht aus
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Leistungsverzeichnis oder Pauschale
Steht im Angebot, was gemacht wird — oder nur, was es kostet?
Worauf es dabei ankommt
Eine Pauschale ohne Positionen ist nicht vergleichbar und im Streitfall nicht prüfbar. Ein Leistungsverzeichnis nennt Mengen, Materialien und Einzelpreise. Nur damit lässt sich später feststellen, ob eine Nachforderung berechtigt ist. Fehlt es, ist die erste Frage nicht der Preis, sondern: Auf welcher Grundlage ist der entstanden? - 02
Welche Leitungen genau
Trinkwasser kalt, warm, Zirkulation, Abwasser — jede einzeln benannt?
Worauf es dabei ankommt
Angebote fassen gern „die Steigstränge“ zusammen. Ein Gebäude hat aber Kaltwasser, Warmwasser, Zirkulation und Abwasser als getrennte Systeme, dazu die Grundleitung unter der Bodenplatte. Was nicht aufgeführt ist, ist nicht angeboten — und wird als Nachtrag berechnet, wenn die Wand ohnehin offen ist. - 03
Bis wohin die Anbindeleitung geht
Bis zur Wohnungstür, bis zur Vorwand oder bis zur Entnahmestelle?
Worauf es dabei ankommt
Das ist die häufigste Lücke im Angebotsvergleich. Zwischen Steigstrang und Waschtisch liegen mehrere Meter Leitung — und die Entscheidung, wo das Angebot endet, verschiebt den Preis erheblich. Beide Varianten können richtig sein; sie müssen nur benannt sein, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Bauvorhaben. - 04
Wiederherstellung und ihr Standard
Wer schließt die Schächte, fliest, verputzt und malt — und in welcher Qualität?
Worauf es dabei ankommt
Bei der Strangsanierung ist nicht die Leitung teuer, sondern der Weg zu ihr. Prüfen Sie, ob Schachtverschluss, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten und Estrich enthalten sind, und ob der Standard beschrieben ist. „Wiederherstellung in ortsüblicher Qualität“ ist kein Standard, sondern eine Leerstelle. - 05
Provisorische Versorgung
Wie werden Wohnungen während der Sperrzeit versorgt?
Worauf es dabei ankommt
Ohne Provisorium bedeutet eine Sperrzeit: kein Wasser, keine Toilette. Ist ein Provisorium vorgesehen, gehört es als Position ins Angebot — mit Angabe, für welche Einheiten und wie lange. Fehlt es, entsteht es später als Nachtrag oder als Mietminderung. - 06
Sperrzeiten je Wohnung, schriftlich
Wie viele Tage ist eine einzelne Wohnung nicht nutzbar?
Worauf es dabei ankommt
Diese Zahl entscheidet über Mietminderung und über den Ärger, den Sie in der Verwaltung haben. Sie gehört ins Angebot, nicht ins Gespräch. Realistische Angaben nennen einen Zeitraum je Wohnung und einen Gesamtablauf je Strang — nicht nur eine Bauzeit für das ganze Objekt. - 07
Schadstoffe
Wer untersucht, wer entsorgt, wer trägt das Risiko?
Worauf es dabei ankommt
Bei Gebäuden bis Anfang der neunziger Jahre sind asbesthaltige Materialien und künstliche Mineralfasern in Schächten und Dichtungen möglich. Steht dazu nichts im Angebot, ist der Fall nicht kalkuliert — und wird zum Nachtrag, sobald der erste Schacht geöffnet ist. Klären Sie vorher, wer die Untersuchung beauftragt. - 08
Nachweise zur Abnahme
Druckprüfung, Spülprotokoll, Kamerabefahrung — als Position aufgeführt?
Worauf es dabei ankommt
Für die Trinkwasser-Installation sind Dichtheits- und Druckprüfung sowie das Spülen nach DIN EN 806-4 und DIN 1988-200 die geschuldeten Nachweise; für Abwasser die Dichtheitsprüfung und Kamerabefahrung nach DIN 1986-30. Diese Unterlagen gehören in die Objektakte. Stehen sie im Angebot als gesonderte Position, lohnt die Rückfrage, warum - geschuldet sind sie ohnehin. - 09
Hygienische Wiederinbetriebnahme
Beprobung nach der Sanierung eingeplant?
Worauf es dabei ankommt
Nach Arbeiten an der Trinkwasser-Installation ist eine Beprobung der übliche Weg, den einwandfreien Zustand zu belegen — insbesondere bei Anlagen, die ohnehin der Legionellen-Untersuchungspflicht unterliegen. Wenn das im Angebot fehlt, fehlt es auch im Zeitplan, und die Wiederinbetriebnahme verzögert sich. - 10
Bauzeit und was bei Verzug gilt
Fester Termin, oder „nach Verfügbarkeit“?
Worauf es dabei ankommt
Eine Bauzeit ohne verbindlichen Beginn und ohne Regelung für den Verzug ist eine Absichtserklärung. In der Wohnungswirtschaft hängen daran Mieterkommunikation, Provisorien und Mietminderung. Ein Fertigstellungstermin gehört in den Vertrag, ebenso die Frage, was passiert, wenn er reißt. - 11
Nachträge
Sind Einheitspreise für das Erwartbare vorher vereinbart?
Worauf es dabei ankommt
Bei der Sanierung im Bestand gibt es Überraschungen — das ist normal. Nicht normal ist, dass ihr Preis erst dann verhandelt wird, wenn die Wand offen ist und der Betrieb im Haus steht. Vereinbaren Sie Einheitspreise für die typischen Fälle vorab: zusätzliche Meter, zusätzliche Schadstellen, unerwartetes Material. - 12
Gewährleistung und Sicherheiten
Wie lange, und was sichert die Frist ab?
Worauf es dabei ankommt
Die gesetzliche Frist für Bauwerke beträgt fünf Jahre; bei VOB-Verträgen sind vier Jahre üblich — welche Regelung gilt, steht im Vertrag und ist verhandelbar. Ebenso, ob ein Sicherheitseinbehalt oder eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart wird. Bei einem Betrieb, den Sie zum ersten Mal beauftragen, ist das der Unterschied zwischen einer Zusage und einer Absicherung.
Nicht bewerten. Nur abhaken, was fehlt.
Gehen Sie das Angebot mit der Liste durch und markieren Sie jede Position, zu der Sie nichts finden. Es geht nicht darum, ob der Preis stimmt – das lässt sich von außen ohnehin nicht beurteilen. Es geht darum, ob überhaupt dasselbe angeboten wird.
Erfahrungsgemäß bleiben drei bis fünf Punkte offen. Genau die schicken Sie an den Anbieter zurück. Die Antwort darauf sagt mehr über den Betrieb als jedes Referenzprojekt: Wer die Punkte schriftlich beantwortet, hat sie kalkuliert. Wer ausweicht, hat sie nicht.
Die Liste hilft beim Vergleich vorliegender Angebote. Wirksamer ist der Schritt davor: Wer das Leistungsverzeichnis selbst in der Hand hat, bestimmt, worüber verglichen wird. Was die Zustandsbewertung und Sanierungsplanung umfasst.
Angebotsprüfung: häufige Fragen
Woran sich Angebote unterscheiden – und was davon Verhandlungssache ist.
Woran erkenne ich, dass ein Angebot Lücken hat?
Warum sind zwei Angebote für dieselbe Sanierung so unterschiedlich?
Brauche ich für die Prüfung einen Planer?
Prüfen Sie ein vorliegendes Angebot?
Weiterführende Themen
Angebot da, Zweifel auch?
Kurz beschreiben, was Ihnen aufgefallen ist – oder einfach das Angebot per Mail schicken. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einordnung, ohne dass daraus etwas folgt.
Angebot liegt vor, Bauchgefühl unklar?
Schicken Sie uns das Angebot und ein paar Eckdaten zum Objekt. Sie bekommen eine Einordnung, welche Positionen fehlen – kostenfrei und auch dann, wenn das Angebot in Ordnung ist.
- Erstgespräch kostenfrei und unverbindlich
- Angebot für die Zustandsbewertung, bevor etwas beauftragt wird
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